ADR, RevPAR und Auslastung: Wie man die Kennzahlen einer Unterkunft interpretiert

Drei Kennzahlen, die unterschiedliche Fragen beantworten

In der Verwaltung einer Unterkunft garantiert eine hohe Anzahl belegter Zimmer nicht, dass die Einnahmen hoch sind, ebenso wie hohe Tarife nicht bedeuten, dass der Bestand gut genutzt wird. Die Auslastung, der ADR und der RevPAR helfen, diese Dimensionen zu trennen und sie gemeinsam zu interpretieren.

Damit Vergleiche nützlich sind, sollten die drei Indikatoren für denselben Zeitraum und mit konsistenten buchhalterischen Kriterien berechnet werden. Insbesondere muss definiert werden, welche Zimmer-Einnahmen einbezogen und welcher Bestand als verfügbar betrachtet wird.

Glossar der Indikatoren

Auslastungsquote

Misst, welcher Anteil der verfügbaren Zimmer in einem Zeitraum verkauft wurde. Sie ist ein Signal für Volumen oder Nachfrage, zeigt aber für sich allein nicht, zu welchem Preis diese Zimmer verkauft wurden.

Formel: Belegte Zimmer ÷ Verfügbare Zimmer × 100.

Zum Beispiel: Wenn 70 von 100 verfügbaren Zimmern verkauft werden, beträgt die Auslastung 70 %. Es ist ratsam, dasselbe Kriterium für die Zählung der verfügbaren Zimmer beizubehalten, insbesondere bei der Vergleiche von Zeiträumen, in denen einige Einheiten möglicherweise außer Betrieb waren.

ADR: Durchschnittlicher Tagespreis

Der ADR (aus dem Englischen Average Daily Rate) ist der durchschnittliche Erlös pro belegtem Zimmer. Er zeigt den durchschnittlichen Preis für die verkauften Zimmer, nicht den Erlös, der pro Zimmer der gesamten Einrichtung generiert wurde.

Formel: Zimmer-Einnahmen ÷ Belegte Zimmer.

Wenn 7.000 € für 70 belegte Zimmer eingenommen werden, beträgt der ADR 100 €. Um das Ergebnis zu interpretieren, müssen vergleichbare Zeiträume verglichen werden: Die Saison, der Zimmertyp und die Mischung der Reservierungen können den Durchschnittspreis beeinflussen.

RevPAR: Erlös pro verfügbarem Zimmer

Der RevPAR (Revenue per Available Room) setzt die Zimmer-Einnahmen mit dem gesamten verfügbaren Bestand in Beziehung, einschließlich der Zimmer, die nicht verkauft wurden. Deshalb kombiniert er Preis und Auslastung in einer einzigen Leistungskennzahl für Zimmer.

Er kann auf zwei äquivalente Arten berechnet werden:

• RevPAR = Zimmer-Einnahmen ÷ Verfügbare Zimmer
• RevPAR = ADR × Auslastungsquote als Dezimalzahl ausgedrückt

Mit den oben genannten Daten ergibt die Division von 7.000 € durch 100 verfügbare Zimmer einen RevPAR von 70 €. Dasselbe Ergebnis wird erzielt, indem ein ADR von 100 € mit einer Auslastung von 0,70 multipliziert wird.

Wie man die Indikatoren gemeinsam liest

Der RevPAR ermöglicht es, den kombinierten Effekt des Durchschnittspreises und der Auslastung zu beobachten, erklärt aber nicht von selbst, welcher Faktor das Ergebnis antreibt. Es ist ratsam, ADR und Auslastung separat zu überprüfen, um die Analyse zu lenken:

• Steigt die Auslastung und fällt der ADR, verkauft die Unterkunft mehr Zimmer, aber zu einem niedrigeren Durchschnittspreis. Der Gesamteffekt spiegelt sich im RevPAR wider.
• Steigt der ADR und fällt die Auslastung, ist der Durchschnittspreis gestiegen, obwohl weniger Zimmer verkauft wurden. Der RevPAR hilft zu überprüfen, wie sich der Erlös pro verfügbarem Zimmer ändert.
• Fällt der RevPAR, kann dies auf eine geringere Auslastung, einen niedrigeren ADR oder auf beide zurückzuführen sein. Der Indikator zeigt das Ergebnis, identifiziert aber nicht von selbst die Ursache.

Diese Kennzahlen sind nützlich, um Trends zu überprüfen, vergleichbare Zeiträume zu vergleichen und Entscheidungen zu Preisen und Verfügbarkeit zu bewerten. Es gibt keinen universellen Wert für ADR, Auslastung oder RevPAR, der für alle Unterkünfte geeignet ist: Der Typ der Einrichtung, der Standort, die Saison und der verfügbare Bestand bestimmen den Vergleich.

Was der RevPAR nicht misst

Der RevPAR konzentriert sich auf die Zimmer-Einnahmen. Er berücksichtigt nicht automatisch andere Einnahmen – zum Beispiel Gastronomie oder zusätzliche Dienstleistungen – und zieht keine Kosten, Provisionen oder Betriebskosten ab. Daher entspricht er nicht dem Gewinn und bietet von selbst keine vollständige Sicht auf die Rentabilität.

Um die Analyse zu erweitern, kann er durch TRevPAR ergänzt werden, der die Gesamteinnahmen pro verfügbarem Zimmer berücksichtigt, und GOPPAR, der den Bruttobetriebsergebnis mit den verfügbaren Zimmern in Beziehung setzt. Die Nützlichkeit jedes Indikators hängt von den verfügbaren Daten und dem Verwaltungsziel ab.

Praktische Anwendung in der Verwaltung

Eine geordnete Lese beginnt damit, zu überprüfen, ob Einnahmen, verkaufte Zimmer, verfügbarer Bestand und Zeitraum kompatible Kriterien verwenden. Danach werden Auslastung, ADR und RevPAR gemeinsam verglichen, um zu unterscheiden, ob die beobachteten Änderungen hauptsächlich mit Volumen, Preis oder beiden zusammenhängen. Schließlich ermöglichen andere Kennzahlen für Einnahmen und Kosten, zu bewerten, ob sich die Zimmerleistung in einer Verbesserung der Rentabilität niederschlägt.

So dienen diese drei Maße als ein gemeinsamer Wortschatz, um die kommerzielle Leistung der Unterkunft zu beschreiben: Die Auslastung zeigt, wie viel Bestand verkauft wurde, der ADR, wie viel pro belegtem Zimmer erzielt wurde, und der RevPAR, welcher Zimmer-Erlös auf jede verfügbare Einheit entfiel.