Die Regierung hat ein neues Wohnraumdekret gebilligt, das die Einschränkungen für bestimmte Immobilienerwerbe unter 70 % ihres Marktwerts bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Die Maßnahme verschärft und präzisiert eine Regelung, die in der vorherigen Version den 31. Dezember 2028 als Stichtag hatte und vom Kong der Abgeordneten abgelehnt wurde, soweit die verfügbaren Informationen dies belegen.
Die Änderung betrifft insbesondere Unternehmen, die Wohnimmobilien, Hypothekarforderungen oder Wohnraum im Zusammenhang mit großen Haltern erwerben. Der Regierungsbeschluss ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einer Norm mit endgültiger Wirkung: Das Dekret muss den parlamentarischen Beratungsprozess durchlaufen, und es ist ratsam, die endgültige Fassung zu prüfen, bevor bestimmt wird, wie es auf einen konkreten Vorgang angewendet wird.
Welche Vorgänge und Entitäten der neue Text umfasst
Die Beschränkung gilt für Entitäten, die sich mit dem Erwerb von Immobilien befassen, und wird ausdrücklich auf diejenigen ausgeweitet, die Portfolios aus unbezahlten Hypothekardarlehen unter ihrem Marktwert erwerben. Sie umfasst auch juristische Personen, die gemäß dem staatlichen Wohnraumgesetz als große Halter gelten, sowie Unternehmen derselben Gruppe oder solche, die in ihrem Namen handeln.
Die Berichterstattung von Cinco Días konkretisiert, dass die Bezugnahme auf große Halter Unternehmen mit mehr als zehn Wohnungen umfasst. Der Anwendungsbereich muss gemäß der anwendbaren gesetzlichen Definition und der endgültigen Fassung des Dekrets gelesen werden; es reicht nicht aus, dass ein Unternehmen an einem Immobilienvorgang beteiligt ist, um ohne weitere Analyse zu schließen, dass es erfasst ist.
Laut den veröffentlichten Informationen umfasst die Norm Käufe zu unentgeltlichem oder entgeltlichem Titel und berücksichtigt sowohl genutzte Wohnungen als auch bestimmte Wohnungen in Wohngebäuden, die die Voraussetzungen für die Erteilung der Bescheinigung über die Wohnfähigkeit erfüllen und über eine Baufertigkeitsbescheinigung verfügen.
Unabhängige Bewertung und Berechnung des effektiven Preises
Um festzustellen, ob der Preis unter der Schwelle liegt, verlangt das Dekret eine Bewertung durch eine zugelassene und unabhängige Gesellschaft, die beim Banco de España eingetragen oder zugelassen ist, wie in den Quellen beschrieben. Der Bericht muss den Marktwert rechtfertigen und von der kaufenden Partei vorgelegt werden. Die Bewertung bezieht sich auf das Datum des verbindlichen Vertrags.
Die Norm präzisiert auch, was als gesamte effektive Gegenleistung gilt. Die Berechnung würde sich nicht auf den Betrag beschränken, der als Kaufpreis erscheint: Sie würde unter anderem die vom Käufer übernommenen Schulden, Nebenleistungen und Vermögensvorteile umfassen, die direkt oder indirekt mit der Übertragung verbunden sind. Das beschriebene regulatorische Ziel besteht darin zu verhindern, dass ein Vorgang nur deshalb über der Schwelle zu liegen scheint, weil ein Teil seines Werts auf andere Positionen verlagert wurde.
Ausnahmen, die an Bedingungen geknüpft sind
Die verfügbaren Informationen erfassen Ausnahmen für Erwerbe, die dem Zweck des bezahlbaren oder sozialen Wohnraums dienen, Wohnheime für Personen, die sozio-sanitäre Betreuung benötigen, und Unterkünfte für vulnerable Gruppen oder Opfer von häuslicher Gewalt. Im Fall von bezahlbarem oder sozialem Wohnraum würde der neue Text verlangen, dass dieser Zweck mindestens bis zum 31. Dezember 2030 beibehalten wird; öffentliche Stellen, die sich mit der Förderung von sozialem Wohnraum befassen, würden in dieses Regime einbezogen.
Es ist auch eine Ausnahme für Entitäten vorgesehen, die einem Kodex für gute Praktiken beigetreten sind. Im Vergleich zur vorherigen Version müsste der Kodex vom Ministerrat gebilligt werden, und die Entitäten müssten sowohl ihren Beitritt als auch ihre effektive Einhaltung nachweisen. Laut Servimedia könnten die Ausnahmen erst angewendet werden, wenn der Kodex gebilligt und in Kraft ist.
Das Dekret knüpft einige dieser Ausnahmen an den Schutz vulnerabler Bewohner: Wenn eine von ihnen gedeckte Entität eine Hauptwohnung, die von einer vulnerablen Person ohne Wohnalternative bewohnt wird, unter 70 % erwirbt oder zugeschlagen bekommt, würde die Räumung bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt. Der praktische Umfang dieser Bestimmung und ihre Bedingungen hängen vom endgültigen Gesetzestext ab.
Regierungsbilligung und Inkrafttreten sind nicht dasselbe
Die Ministerin für Wohnraum, Isabel Rodríguez, stellte die Maßnahmen nach ihrer Billigung im Ministerrat vor und bat um parlamentarische Unterstützung. Die Berichterstattung ordnet den Text in eine Phase der Beratung ein, mit einer geplanten Abstimmung im Ständigen Ausschuss des Kong der Abgeordneten. Daher muss die Regierungsbilligung von der parlamentarischen Bestätigung und der Veröffentlichung der endgültigen Version unterschieden werden.
Für Unternehmen mit Immobiliengeschäft sind die Aspekte, die im endgültigen Text zu beachten sind, die genaue Definition der verpflichteten Subjekte, die Bewertungsmethode, die in die Berechnung der Gegenleistung einbezogenen Elemente, die Voraussetzungen der Ausnahmen und das Datum, ab dem jede Bestimmung angewendet wird. Die verfügbaren Informationen beschreiben den angekündigten Rahmen, ersetzen aber nicht die Überprüfung der endgültig gebilligten Norm und erlauben es nicht allein, die Behandlung eines besonderen Vorgangs zu bestimmen.
