Veröffentlichung dringender Maßnahmen im BOE
Die Regierung hat im Amtsblatt des Königreichs (Boletín Oficial del Estado, BOE) vom 7. Oktober 2026 zwei neue Notverordnungen (28/2026 und 29/2026) veröffentlicht, die die Regulierung des Wohnungsmarktes in Spanien wesentlich ändern. Diese Normen, die am 6. Oktober vom Ministerrat gebilligt wurden, nehmen die zuvor vom Abgeordnetenhaus abgelehnten Dekrete wieder auf und erweitern sie, um sie an den Kontext der Einberufung der vorgezogenen Parlamentswahlen am 29. November anzupassen. Das erklärte Ziel ist der Schutz der sozialen Funktion der Wohnung und die Ausweitung des Angebots an bezahlbare Wohnungen durch direkte Eingriffe in Angebot, Nachfrage und Besteuerung.
Hauptmaßnahmen der Notverordnung 28/2026
Das erste Dekret konzentriert sich auf den Schutz von Mietern, die Regulierung des Angebots und die Finanzierung. Zu den herausragendsten Bestimmungen gehören:
- Moratorium gegen Zwangsräumungen: Zwangsräumungen von schutzbedürftigen Personen ohne Wohnalternative werden bis zum 31. Dezember 2030 ausgesetzt. Es wird die Figur der außergewöhnlichen Kündigung (enervación extraordinaria) eingeführt, die die Verwaltungen verpflichtet, die ausstehende Schuld des Mieters zu begleichen, um das Verfahren auszusetzen, sofern der Eigentümer eine Privatperson und kein großer Halter ist.
- Außergewöhnliche Verlängerung: Mietverträge, die vor dem 31. Dezember 2028 auslaufen, können eine Verlängerung von zwei Jahren beantragen, die jährlich unterzeichnet wird, mit einer Begrenzung der Mietsteigerung auf 2 %.
- Regulierung von Saisonmieten und Zimmern: Die touristische Vermietung wird auf maximal 30 Tage begrenzt. Die Vermietung von Zimmern wird in das Gesetz über städtische Pachtverträge (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) aufgenommen, wobei die gleichen Vertragslaufzeiten (5 oder 7 Jahre) und Schutzmaßnahmen wie bei der Hauptwohnung gelten.
- Besteuerung: Es werden Abzüge in der Einkommensteuer (IRPF) für Mieter eingeführt (bis zu einer Monatsmiete für Bemessungsgrundlagen unter 33.000 Euro) und Ermäßigungen für Eigentümer, die zu Preisen unter 5 % des Marktpreises vermieten.
- Fonds „Tu Casa“: Es wird eine Finanzierungslinie in Höhe von 10.000 Millionen Euro geschaffen, verwaltet vom Instituto de Crédito Oficial (ICO), um zinslose Darlehen von bis zu 50.000 Euro für den Erwerb der Erstwohnung zu gewähren. Der Mechanismus sieht eine Karenzzeit vor, bis die Hypothek getilgt ist oder maximal 30 Jahre, gefolgt von einer Rückzahlungsfrist von 10 Jahren.
- Unterstützung des Bauwesens: Es werden 280 Millionen Euro an Bürgschaften bereitgestellt, um den industrialisierten Bau zu fördern, und 400 Millionen für die Förderung von Sozialwohnungen, mit dem Ziel, bis zu 30.000 Wohnungen zu finanzieren.
- Einschränkungen für große Halter und Fonds: Das Verbot des Erwerbs von Immobilien durch Unternehmen und große Halter (Eigentümer von mehr als 10 Wohnungen) wird bis zum 31. Dezember 2030 verlängert, wenn der Preis unter 70 % des Marktpreises liegt, mit Ausnahme von bezahlbaren oder sozialen Mieten.
Ausweitung des Angebots und Verlängerungen: RDL 29/2026
Das zweite Dekret behandelt die Regulierung der Laufzeit von Pachtverträgen. Sein Schlüsselpunkt umfasst:
- Automatische Verlängerungen: Es wird die automatische Verlängerung der Pachtverträge nach Ablauf ihrer Gültigkeit für einen Zeitraum festgelegt, der dem ursprünglich vereinbarten entspricht (5 oder 7 Jahre), es sei denn, der Eigentümer hat einen gerechtfertigten Grund zur Rücknahme.
Politischer Kontext und Bestätigung
Diese Maßnahmen werden nach der Auflösung der Cortes Generales veröffentlicht. Die RDL 28/2026 tritt am 15. November 2026 in Kraft, vorbehaltlich der Bestätigung durch die Ständige Vertretung des Abgeordnetenhauses (Diputación Permanente del Congreso) vor diesem Datum. Der Ministerpräsident, Pedro Sánchez, hat darauf hingewiesen, dass die automatische Verlängerung von Mieten, die in der RDL 29/2026 enthalten ist, nicht in Kraft tritt, wenn die Ständige Vertretung sie ablehnt, ein Szenario, das angesichts der Ablehnung durch Parteien wie PP, Vox, Junts und PNV als wahrscheinlich gilt. Die Regierung behauptet, dass die Umstände der Wohnnot, die diese Maßnahmen rechtfertigen, sich nicht geändert haben, weshalb der Kern der früheren Texte beibehalten wird, mit Anpassungen, um Gesetzesumgehungen zu vermeiden und den Umfang der Schutzmaßnahmen zu erweitern.
