El Gobierno publica dos reales decretos-ley para blindar el mercado de vivienda antes de las elecciones

Publicación de medidas urgentes en el BOE

El Gobierno ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del 7 de octubre de 2026 dos nuevos reales decretos-ley (28/2026 y 29/2026) que modifican sustancialmente la regulación del mercado de vivienda en España. Estas normas, aprobadas por el Consejo de Ministros el 6 de octubre, recuperan y amplían las medidas de los decretos rechazados previamente por el Congreso, adaptándolas al contexto de la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. El objetivo declarado es proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible mediante intervenciones directas en la oferta, la demanda y la fiscalidad.

Principales medidas del Real Decreto-ley 28/2026

El primer decreto se centra en la protección de inquilinos, la regulación de la oferta y la financiación. Entre sus disposiciones más destacadas se encuentran:

• Moratoria antidesahucios: Se suspenden los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Se introduce la figura de la enervación extraordinaria, que obliga a las administraciones a cubrir el impago de la deuda del inquilino para suspender el procedimiento, siempre que el propietario sea particular y no un gran tenedor.
• Prórroga extraordinaria: Los contratos de alquiler que expiren antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga de dos años, firmada año a año, con una limitación de subida de renta al 2%.
• Regulación de alquileres de temporada y habitaciones: Se limita el alquiler turístico a un máximo de 30 días. El alquiler de habitaciones se incorpora a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aplicándose las mismas duraciones de contrato (5 o 7 años) y protecciones que al alquiler de vivienda habitual.
• Fiscalidad: Se establecen deducciones en el IRPF para inquilinos (hasta una mensualidad del alquiler para bases imponibles inferiores a 33.000 euros) y bonificaciones para propietarios que alquilen a precios por debajo del 5% del precio de mercado.
• Fondo "Tu Casa": Se crea una línea de financiación de 10.000 millones de euros, gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), para otorgar préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros para la compra de la primera vivienda. El mecanismo establece un periodo de carencia hasta que finalice el pago de la hipoteca o, como máximo, 30 años, seguido de un plazo de 10 años para el reembolso del préstamo.
• Apoyos a la construcción: Se destinan 280 millones de euros en avales para impulsar la construcción industrializada y 400 millones para la promoción de vivienda social, con el objetivo de financiar hasta 30.000 viviendas.
• Restricciones a grandes tenedores y fondos: Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la prohibición de compra de inmuebles por parte de empresas y grandes tenedores (propietarios de más de 10 viviendas) si el precio es inferior al 70% del precio de mercado, salvo excepciones para alquiler asequible o social.

Ampliación de la oferta y prórrogas: RDL 29/2026

El segundo decreto aborda la regulación de la duración de los contratos de arrendamiento. Su punto clave incluye:

• Prórrogas automáticas: Se establece la prórroga automática de los contratos de arrendamiento al término de su vigencia por un periodo equivalente al inicialmente pactado (5 o 7 años), salvo causa justificada de recuperación por el propietario.

Contexto político y convalidación

Estas medidas se publican tras la disolución de las Cortes Generales. El RDL 28/2026 entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026, sujeto a la convalidación por la Diputación Permanente del Congreso antes de esa fecha. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha señalado que la renovación automática de alquileres contenida en el RDL 29/2026 no entrará en vigor si la Diputación Permanente la rechaza, un escenario considerado probable dado el rechazo de partidos como PP, Vox, Junts y PNV. El Ejecutivo sostiene que las circunstancias de emergencia habitacional que justifican estas medidas no han cambiado, por lo que se mantiene la esencia de los textos anteriores, con ajustes para evitar fraudes de ley y ampliar el alcance de las protecciones.