Le gouvernement prolonge jusqu’en 2030 les restrictions applicables à certains achats de logements à moins de 70 % de leur valeur de marché

Le gouvernement a approuvé un nouveau décret sur le logement qui prolonge jusqu’au 31 décembre 2030 les restrictions applicables à certaines acquisitions de biens immobiliers à moins de 70 % de leur valeur de marché. La mesure renforce et précise une réglementation dont la version précédente fixait l’échéance au 31 décembre 2028 et qui a été rejetée par le Congrès, selon les informations disponibles.

Ce changement intéresse particulièrement les entreprises qui achètent des actifs résidentiels, des portefeuilles de créances hypothécaires ou des logements liés à de grands propriétaires. Toutefois, l’annonce du gouvernement ne constitue pas à elle seule une norme produisant des effets définitifs : le décret doit suivre la procédure parlementaire et il convient de vérifier sa rédaction finale avant de déterminer comment il s’applique à une opération précise.

Quelles opérations et entités sont visées par la nouvelle rédaction

La limitation concerne les entités spécialisées dans l’acquisition de biens immobiliers et s’étend expressément à celles qui achètent des portefeuilles de prêts hypothécaires impayés à un prix inférieur à leur valeur de marché. Elle concerne également les personnes morales considérées comme de grands propriétaires au sens de la législation nationale sur le logement, ainsi que les entreprises appartenant au même groupe ou agissant pour leur compte.

L’article de Cinco Días précise que la référence aux grands propriétaires vise les entreprises détenant plus de dix logements. La portée de cette disposition doit être interprétée conformément à la définition légale applicable et à la rédaction définitive du décret ; le seul fait qu’une entreprise participe à une transaction immobilière ne suffit pas à conclure, sans autre analyse, qu’elle est concernée.

Selon les informations publiées, la norme couvre les acquisitions à titre gratuit ou onéreux et vise aussi bien les logements occupés que certains logements situés dans des immeubles résidentiels qui remplissent les conditions requises pour obtenir un certificat d’habitabilité et disposent d’un certificat de fin de travaux.

Expertise indépendante et calcul du prix effectif

Pour déterminer si le prix est inférieur au seuil, le décret exige une expertise réalisée par une société agréée et indépendante, inscrite ou autorisée par la Banque d’Espagne, selon la description des sources. Le rapport doit justifier la valeur de marché et être fourni par l’acquéreur. L’évaluation se rapporte à la date de l’accord contraignant.

La norme précise également ce qui constitue la contrepartie totale effective. Le calcul ne se limiterait pas au montant indiqué comme prix de vente : il inclurait notamment les dettes prises en charge par l’acquéreur, les prestations accessoires et les avantages patrimoniaux liés directement ou indirectement à la cession. L’objectif réglementaire décrit consiste à éviter qu’une opération semble dépasser le seuil simplement parce qu’une partie de sa valeur a été transférée vers d’autres éléments.

Exceptions soumises à des conditions

Les informations disponibles font état d’exceptions pour les acquisitions destinées à constituer un logement habituel abordable ou social, des résidences pour les personnes nécessitant une prise en charge médico-sociale, ainsi que des hébergements pour les groupes vulnérables ou les victimes de violences fondées sur le genre. Pour les logements abordables ou sociaux, le nouveau texte exigerait que cette affectation soit maintenue au moins jusqu’au 31 décembre 2030 ; les organismes publics chargés de promouvoir le logement social seraient soumis à ce régime.

Une exception est également prévue pour les entités adhérant à un Code de bonnes pratiques. Par rapport à la version précédente, le code devrait être approuvé par le Conseil des ministres et les entités devraient justifier tant de leur adhésion que de son respect effectif. Selon Servimedia, les exceptions ne pourraient être appliquées avant l’approbation et l’entrée en vigueur du code.

Le décret lie certaines de ces exceptions à la protection des résidents vulnérables : lorsqu’une entité bénéficiant de ces exceptions acquiert ou se voit attribuer, pour moins de 70 % de sa valeur, le logement habituel occupé par une personne vulnérable ne disposant pas d’une autre solution de logement, l’expulsion serait suspendue jusqu’au 31 décembre 2030. La portée pratique de cette disposition et ses conditions dépendront du texte légal définitif.

L’approbation par le gouvernement et l’entrée en vigueur sont deux choses différentes

La ministre du Logement, Isabel Rodríguez, a présenté les mesures après leur approbation en Conseil des ministres et a demandé le soutien du Parlement. Selon les articles publiés, le texte se trouve à un stade de la procédure, avec un vote prévu à la Députation permanente du Congrès. Il faut donc distinguer l’approbation gouvernementale de la validation parlementaire et de la publication de la version définitive.

Pour les entreprises exerçant une activité immobilière, les éléments à suivre dans le texte final sont la définition exacte des personnes assujetties, la méthode d’expertise, les éléments inclus dans le calcul de la contrepartie, les conditions applicables aux exceptions et la date à partir de laquelle chaque disposition s’appliquerait. Les informations disponibles décrivent le cadre annoncé, mais ne remplacent pas l’examen de la norme finalement approuvée et ne permettent pas, à elles seules, de déterminer le traitement d’une opération particulière.