O Governo amplia até 2030 as restrições a certas compras de habitação abaixo de 70% do valor de mercado

O Governo aprovou um novo decreto de habitação que amplia até 31 de dezembro de 2030 as restrições a determinadas aquisições de imóveis abaixo de 70% do seu valor de mercado. A medida endurece e precisa uma regulamentação que, na versão anterior, tinha como data limite 31 de dezembro de 2028 e que foi rejeitada pelo Congresso, segundo as informações disponíveis.

A mudança interessa especialmente a empresas que compram ativos residenciais, carteiras de dívida hipotecária ou habitações ligadas a grandes detentores. No entanto, o anúncio governamental não equivale por si só a uma norma com efeitos definitivos: o decreto deve superar o processo parlamentar e convém verificar a sua redação final antes de determinar como se aplica a uma operação concreta.

Que operações e entidades inclui a nova redação

A limitação alcança entidades dedicadas a adquirir imóveis e amplia-se expressamente a quem comprar carteiras de empréstimos hipotecários impagos abaixo do seu valor de mercado. Também compreende as pessoas jurídicas consideradas grandes detentoras conforme a legislação estatal de habitação e a empresas do seu mesmo grupo ou que atuem por sua conta.

A cobertura do Cinco Días especifica que a referência a grandes detentores compreende empresas com mais de dez habitações. O alcance deve ser lido conforme a definição legal aplicável e a redação definitiva do decreto; não basta que uma companhia participe em uma transação imobiliária para concluir, sem mais análise, que fica incluída.

Segundo a informação publicada, a norma abarca compras a título gratuito ou oneroso e contempla tanto habitações em uso como determinadas habitações em edifícios residenciais que cumpram os requisitos para obter a cédula de habitabilidade e disponham de certificado de fim de obra.

Avaliação independente e cálculo do preço efetivo

Para determinar se o preço fica abaixo do limiar, o decreto exige uma avaliação de uma sociedade homologada e independente, inscrita ou autorizada pelo Banco de Espanha, segundo a descrição das fontes. O relatório deve justificar o valor de mercado e ser fornecido pela parte compradora. A avaliação refere-se à data do acordo vinculante.

A norma também precisa o que se considera contraprestação total efetiva. O cálculo não se limitaria ao montante que aparece como preço de compra e venda: incluiria, entre outros elementos, as dívidas assumidas pelo comprador, prestações acessórias e vantagens patrimoniais ligadas direta ou indiretamente à transmissão. O objetivo regulatório descrito é evitar que uma operação pareça superar o limiar apenas porque parte do seu valor foi transferida para outros conceitos.

Exceções sujeitas a condições

As informações disponíveis recolhem exceções para aquisições destinadas a habitação habitual acessível ou social, residências para pessoas que necessitem de atenção sociossanitária e alojamentos para coletivos vulneráveis ou vítimas de violência de género. No caso de habitação acessível ou social, o novo texto exigiria manter essa finalidade pelo menos até 31 de dezembro de 2030; os entes públicos dedicados a promover habitação social ficariam incluídos nesse regime.

Prevê-se também uma exceção para entidades aderidas a um Código de Boas Práticas. Frente à versão anterior, o código teria que ser aprovado pelo Conselho de Ministros e as entidades deveriam comprovar tanto a sua adesão como o seu cumprimento efetivo. Segundo a Servimedia, as exceções não poderiam ser aplicadas até que o código estivesse aprovado e em vigor.

O decreto vincula algumas destas exceções à proteção de residentes vulneráveis: quando uma entidade amparada por elas adquirir ou se adjudicar abaixo de 70% uma habitação habitual ocupada por uma pessoa vulnerável sem alternativa habitacional, suspender-se-ia a expulsão até 31 de dezembro de 2030. O alcance prático desta previsão e as suas condições dependerão do texto legal definitivo.

A aprovação do Governo e a vigência não são a mesma coisa

A ministra da Habitação, Isabel Rodríguez, apresentou as medidas após a sua aprovação no Conselho de Ministros e pediu apoio parlamentar. As coberturas situam o texto numa fase de tramitação, com votação prevista na Deputação Permanente do Congresso. Portanto, a aprovação governamental deve distinguir-se da convalidação parlamentar e da publicação da versão definitiva.

Para as empresas com atividade imobiliária, os aspetos que convém seguir no texto final são a definição exata dos sujeitos obrigados, o método de avaliação, os elementos incluídos no cálculo da contraprestação, os requisitos das exceções e a data a partir da qual se aplicaria cada disposição. A informação disponível descreve o quadro anunciado, mas não substitui a revisão da norma finalmente aprovada nem permite determinar por si só o tratamento de uma operação particular.