O Governo publica dois decretos-leis reais para blindar o mercado habitacional antes das eleições

Publicação de medidas urgentes no BOE

O Governo publicou no Boletim Oficial do Estado (BOE) de 7 de outubro de 2026 dois novos decretos-leis reais (28/2026 e 29/2026) que modificam substancialmente a regulamentação do mercado habitacional na Espanha. Estas normas, aprovadas pelo Conselho de Ministros a 6 de outubro, recuperam e ampliam as medidas dos decretos rejeitados previamente pelo Congresso, adaptando-as ao contexto da convocação de eleições gerais para 29 de novembro. O objetivo declarado é proteger a função social da habitação e ampliar a oferta de habitação acessível mediante intervenções diretas na oferta, na procura e na fiscalidade.

Principais medidas do Decreto-Lei Real 28/2026

O primeiro decreto centra-se na proteção dos inquilinos, na regulamentação da oferta e no financiamento. Entre as suas disposições mais destacadas encontram-se:

• Moratória anti-despejos: Suspensão dos despejos de pessoas vulneráveis sem alternativa habitacional até 31 de dezembro de 2030. Introduz-se a figura da enervação extraordinária, que obriga as administrações a cobrir o incumprimento da dívida do inquilino para suspender o procedimento, desde que o proprietário seja particular e não um grande detentor.
• Prorrogação extraordinária: Os contratos de arrendamento que expirarem antes de 31 de dezembro de 2028 poderão solicitar uma prorrogação de dois anos, assinada ano a ano, com uma limitação de subida da renda a 2%.
• Regulamentação de arrendamentos de temporada e quartos: Limita-se o arrendamento turístico a um máximo de 30 dias. O arrendamento de quartos é incorporado à Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU), aplicando-se as mesmas durações de contrato (5 ou 7 anos) e proteções que ao arrendamento de habitação habitual.
• Fiscalidade: Estabelecem-se deduções no IRS para inquilinos (até uma mensalidade do arrendamento para bases tributáveis inferiores a 33.000 euros) e bonificações para proprietários que arrendem a preços inferiores a 5% do preço de mercado.
• Fundo "Tu Casa": Cria-se uma linha de financiamento de 10.000 milhões de euros, gerida pelo Instituto de Crédito Oficial (ICO), para conceder empréstimos sem juros de até 50.000 euros para a compra da primeira habitação. O mecanismo estabelece um período de carência até ao final do pagamento da hipoteca ou, no máximo, 30 anos, seguido de um prazo de 10 anos para o reembolso do empréstimo.
• Apoios à construção: Destinam-se 280 milhões de euros em avales para impulsionar a construção industrializada e 400 milhões para a promoção de habitação social, com o objetivo de financiar até 30.000 habitações.
• Restrições a grandes detentores e fundos: Amplia-se até 31 de dezembro de 2030 a proibição de compra de imóveis por parte de empresas e grandes detentores (proprietários de mais de 10 habitações) se o preço for inferior a 70% do preço de mercado, salvo exceções para arrendamento acessível ou social.

Ampliação da oferta e prorrogações: RDL 29/2026

O segundo decreto aborda a regulamentação da duração dos contratos de arrendamento. O seu ponto chave inclui:

• Prorrogações automáticas: Estabelece-se a prorrogação automática dos contratos de arrendamento ao término da sua vigência por um período equivalente ao inicialmente pactuado (5 ou 7 anos), salvo causa justificada de recuperação pelo proprietário.

Contexto político e validação

Estas medidas publicam-se após a dissolução das Cortes Gerais. O RDL 28/2026 entrará em vigor a 15 de novembro de 2026, sujeito à validação pela Deputação Permanente do Congresso antes dessa data. O presidente do Governo, Pedro Sánchez, indicou que a renovação automática de arrendamentos contida no RDL 29/2026 não entrará em vigor se a Deputação Permanente a rejeitar, um cenário considerado provável dado o rejeito de partidos como PP, Vox, Junts e PNV. O Executivo sustenta que as circunstâncias de emergência habitacional que justificam estas medidas não mudaram, pelo que se mantém a essência dos textos anteriores, com ajustes para evitar fraudes de lei e ampliar o alcance das proteções.