Le gouvernement publie deux décrets-lois pour sécuriser le marché du logement avant les élections

Publication de mesures urgentes au BOE

Le gouvernement a publié au Bulletin officiel de l'État (BOE) du 7 octobre 2026 deux nouveaux décrets-lois (28/2026 et 29/2026) qui modifient substantiellement la réglementation du marché du logement en Espagne. Ces normes, approuvées par le Conseil des ministres le 6 octobre, reprennent et étendent les mesures des décrets précédemment rejetés par le Congrès, en les adaptant au contexte de la convocation des élections générales du 29 novembre. L'objectif déclaré est de protéger la fonction sociale du logement et d'élargir l'offre de logements abordables par des interventions directes sur l'offre, la demande et la fiscalité.

Principales mesures du Décret-loi 28/2026

Le premier décret se concentre sur la protection des locataires, la réglementation de l'offre et le financement. Parmi ses dispositions les plus notables figurent :

• Moratoire anti-expulsion : Les expulsions de personnes vulnérables sans alternative de logement sont suspendues jusqu'au 31 décembre 2030. La figure de l'enervación extraordinaire est introduite, obligeant les administrations à couvrir l'impayé de la dette du locataire pour suspendre la procédure, à condition que le propriétaire soit un particulier et non un grand détenteur.
• Prolongation extraordinaire : Les contrats de location expirant avant le 31 décembre 2028 peuvent demander une prolongation de deux ans, signée année par année, avec une limitation de l'augmentation du loyer à 2 %.
• Réglementation des locations saisonnières et des chambres : La location touristique est limitée à un maximum de 30 jours. La location de chambres est intégrée à la Loi sur les baux urbains (LAU), s'appliquant les mêmes durées de contrat (5 ou 7 ans) et protections que pour la location de résidence principale.
• Fiscalité : Des déductions dans l'IRPF sont établies pour les locataires (jusqu'à un mois de loyer pour des bases imposables inférieures à 33 000 euros) et des réductions pour les propriétaires qui louent à des prix inférieurs de 5 % au prix du marché.
• Fonds « Tu Casa » : Une ligne de financement de 10 milliards d'euros est créée, gérée par l'Institut de Crédit Officiel (ICO), pour accorder des prêts sans intérêt de jusqu'à 50 000 euros pour l'achat d'une première résidence. Le mécanisme établit une période de carence jusqu'à la fin du paiement de l'hypothèque ou, au maximum, 30 ans, suivie d'un délai de 10 ans pour le remboursement du prêt.
• Aides à la construction : 280 millions d'euros sont alloués en garanties pour promouvoir la construction industrialisée et 400 millions pour la promotion de logements sociaux, avec l'objectif de financer jusqu'à 30 000 logements.
• Restrictions aux grands détenteurs et fonds : L'interdiction d'achat d'immeubles par les entreprises et les grands détenteurs (propriétaires de plus de 10 logements) est étendue jusqu'au 31 décembre 2030 si le prix est inférieur à 70 % du prix du marché, sauf exceptions pour la location abordable ou sociale.

Élargissement de l'offre et prolongations : RDL 29/2026

Le second décret aborde la réglementation de la durée des contrats de bail. Son point clé inclut :

• Prolongations automatiques : La prolongation automatique des contrats de bail à l'expiration de leur validité pour une période équivalente à celle initialement convenue (5 ou 7 ans) est établie, sauf cause justifiée de récupération par le propriétaire.

Contexte politique et ratification

Ces mesures sont publiées après la dissolution des Cortes Generales. Le RDL 28/2026 entrera en vigueur le 15 novembre 2026, sous réserve de la ratification par la Députation Permanente du Congrès avant cette date. Le président du gouvernement, Pedro Sánchez, a indiqué que le renouvellement automatique des locations contenu dans le RDL 29/2026 n'entrera pas en vigueur si la Députation Permanente le rejette, un scénario considéré comme probable étant donné le rejet de partis tels que le PP, Vox, Junts et le PNV. L'exécutif soutient que les circonstances d'urgence du logement qui justifient ces mesures n'ont pas changé, de sorte que l'essence des textes précédents est maintenue, avec des ajustements pour éviter les fraudes à la loi et élargir la portée des protections.