Il Governo pubblica due decreti reali-legge per blindare il mercato delle abitazioni prima delle elezioni

Pubblicazione di misure urgenti nel BOE

Il Governo ha pubblicato nel Bollettino Ufficiale dello Stato (BOE) del 7 ottobre 2026 due nuovi decreti reali-legge (28/2026 e 29/2026) che modificano sostanzialmente la regolamentazione del mercato delle abitazioni in Spagna. Queste norme, approvate dal Consiglio dei Ministri il 6 ottobre, recuperano ed estendono le misure dei decreti precedentemente respinti dal Congresso, adattandole al contesto della convocazione delle elezioni generali per il 29 novembre. L'obiettivo dichiarato è proteggere la funzione sociale dell'abitazione ed ampliare l'offerta di alloggi accessibili mediante interventi diretti sull'offerta, sulla domanda e sulla fiscalità.

Principali misure del Decreto Reale-Legge 28/2026

Il primo decreto si concentra sulla protezione degli inquilini, sulla regolamentazione dell'offerta e sul finanziamento. Tra le sue disposizioni più rilevanti figurano:

• Moratoria antisfratto: Si sospendono gli sfratti delle persone vulnerabili senza alternativa abitativa fino al 31 dicembre 2030. Si introduce la figura della enervazione straordinaria, che obbliga le amministrazioni a coprire il mancato pagamento del debito dell'inquilino per sospendere la procedura, a condizione che il proprietario sia un privato e non un grande detentore.
• Proroga straordinaria: I contratti di locazione che scadranno prima del 31 dicembre 2028 potranno richiedere una proroga di due anni, firmata anno per anno, con un limite di aumento del canone al 2%.
• Regolamentazione degli affitti stagionali e delle stanze: Si limita l'affitto turistico a un massimo di 30 giorni. L'affitto di stanze viene incorporato nella Legge sugli Affitti Urbani (LAU), applicandosi le stesse durate del contratto (5 o 7 anni) e protezioni dell'affitto di abitazione principale.
• Fiscalità: Si stabiliscono deduzioni nell'IRPF per gli inquilini (fino a una mensilità dell'affitto per basi imponibili inferiori a 33.000 euro) e agevolazioni per i proprietari che affittano a prezzi inferiori al 5% del prezzo di mercato.
• Fondo "Tu Casa": Si crea una linea di finanziamento di 10.000 milioni di euro, gestita dall'Istituto di Credito Ufficiale (ICO), per concedere prestiti senza interessi fino a 50.000 euro per l'acquisto della prima casa. Il meccanismo stabilisce un periodo di carenza fino al termine del pagamento del mutuo o, al massimo, 30 anni, seguito da un termine di 10 anni per il rimborso del prestito.
• Sostegni alla costruzione: Si destinano 280 milioni di euro in garanzie per promuovere la costruzione industrializzata e 400 milioni per la promozione di edilizia sociale, con l'obiettivo di finanziare fino a 30.000 abitazioni.
• Restrizioni a grandi detentori e fondi: Si amplia fino al 31 dicembre 2030 il divieto di acquisto di immobili da parte di imprese e grandi detentori (proprietari di più di 10 abitazioni) se il prezzo è inferiore al 70% del prezzo di mercato, salvo eccezioni per affitto accessibile o sociale.

Ampliamento dell'offerta e proroghe: RDL 29/2026

Il secondo decreto affronta la regolamentazione della durata dei contratti di locazione. Il suo punto chiave include:

• Proroghe automatiche: Si stabilisce la proroga automatica dei contratti di locazione al termine della loro validità per un periodo equivalente a quello inizialmente pattuito (5 o 7 anni), salvo causa giustificata di recupero da parte del proprietario.

Contesto politico e convalida

Queste misure vengono pubblicate dopo lo scioglimento delle Corti Generali. Il RDL 28/2026 entrerà in vigore il 15 novembre 2026, soggetto alla convalida da parte della Deputazione Permanente del Congresso prima di tale data. Il presidente del Governo, Pedro Sánchez, ha indicato che il rinnovo automatico degli affitti contenuto nel RDL 29/2026 non entrerà in vigore se la Deputazione Permanente lo respinge, uno scenario considerato probabile dato il rifiuto di partiti come PP, Vox, Junts e PNV. L'Esecutivo sostiene che le circostanze di emergenza abitativa che giustificano queste misure non sono cambiate, pertanto si mantiene l'essenza dei testi precedenti, con aggiustamenti per evitare frodi di legge ed estendere la portata delle protezioni.